Экономика

Отголоски заокеанского ипотечного кризиса, не прошедшего бесследно и для нашей экономики, особенно болезненно отразились на строительной отрасли. Многие объекты, как это ни грустно, просто остановились. Некоторые из них сегодня оживают с большим трудом. В такой ситуации перед нами встают извечные вопросы: "Что делать?" и "Как быть?".

Свои соображения по этому поводу на прошлой неделе в ходе пленарного заседания нижней палаты парламента высказал депутат Аманжан Жамалов. И обрисовал в целом неприглядную картину с пессимистической перспективой. Впрочем, посудите сами. Для решения проблемы, как он считает, правительству необходимо ответить на следующие вопросы:

1. Почему с октября 2007 года по май 2008 года из озвученных президентом 400 млн долл. первого транша строители в Астане получили лишь 79 млн, хотя и эта цифра под сомнением ввиду отсутствия подтверждающих документов и наблюдения за динамикой строек? Вполне возможно, что это освоение было выражено в погашении кредиторской задолженности компаний перед банками, бюджетом, подрядчиками, дольщиками, но никак не на строительство.

2. Почему размещение денег "Казыны" в банках состоялось по 11% годовых, притом, что конечному заемщику в лице строителя эти деньги достались не менее чем под 18%. Хотя в рамках ранее действующих кредитных линий средняя процентная ставка была не выше 14%. Ставки по ипотечным жилищным кредитам с 13-14% годовых возросли до 18-22%.

Отсутствие реализации квартир становится камнем преткновения в схеме отношения банков и строителей. Каким образом банки и строители смогут возвратить освоенные денежные средства, если в ближайшие два-три года попросту будет отсутствовать покупательский спрос ввиду отсутствия доступных ипотечных программ?

3. Почему правительство и "Казына" не рассмотрели вопрос снижения кредитной нагрузки со строителей и дольщиков, желающих оформить ипотечный кредит путем снижения стоимости размещения государственных средств до 5-7% с ограничением маржи банка не более 4-5% в рамках проектного кредитования до 3 лет? И почему правительством в рамках поддержания покупательского спроса не была предоставлена возможность банкам использования данных средств на более длительный срок, если денежные средства размещены в рамках ипотечных жилищных кредитов?

Отсутствие ответов на эти вопросы ставят сегодня под сомнение всю работу правительства за последние 9 месяцев по исполнению поручений президента РК по защите прав дольщиков и поддержанию строительной отрасли. Кроме того, отсутствие достоверной информации от Комитета по делам строительства не позволяет оценить степень катастрофического положения строительной отрасли и дольщиков, хотя сегодня положение большинства дольщиков просто отчаянное.

Принцип домино

Как считают парламентарии, критическая ситуация в строительной отрасли отразилась в целом на экономическом благополучии граждан и государства в целом по следующему ряду причин.

Во-первых, занятость трудоспособного населения сегодня резко сокращается. Один рабочий-строитель создавал не менее 10 рабочих мест в других отраслях, в том числе в структуре малого бизнеса. Таким образом, 400 тыс. рабочих строительной отрасли до настоящего момента обеспечивали работой не менее 4 млн граждан.

Даже если предположить, что 30% из высвобождающихся найдут временную работу, порядка 2,8 млн граждан сегодня рискуют пополнить списки департаментов занятости, а это почти 20% от всего населения страны.

При этом квалификация большинства их них не позволяет с уверенностью и оптимизмом рассчитывать на положительное решение проблемы, поскольку в первую очередь сокращается неквалифицированный персонал. Он же и пополняет сегодня армию потенциальных преступников, только за последние полгода количество преступлений, связанных с грабежами и кражами, увеличилось более чем в два раза.

Только в Астане более 50% бюджета пополнялось за счет отчислений строительных компаний. Сегодня эти поступления сократились более чем на 60% по той причине, что строительные компании вынужденно сокращают объемы работ, соответственно, и численность рабочих.

Нет выработки строительных материалов, останавливаются с таким трудом запущенные производства. Единственный крупный в Астане завод железобетонных конструкций ТОО "Стройконструкция" объемы выпуска готовой продукции для строительных объектов сократил на 70%, опять же значительно сократив при этом обслуживающий персонал.

В среднем на одном строительном объекте постоянно работали 250 – 300 строителей различных специальностей. Ввиду того, что более 70% столичных объектов стоит еще с октября прошлого года, можно с уверенностью констатировать отсутствие доходов за последние семь месяцев у более 15 тысяч семей только в Астане. В целом по стране таких семей более 50 тысяч. Причем следует учитывать и реальное сокращение размеров заработной платы более чем на 30-40% при постоянной задержке ее выплаты.

В целом бюджет Казахстана рискует ежемесячно недополучать более чем 40 млрд тенге налоговых отчислений, связанных только с выплатой заработной платы, из расчета средней заработной платы 50 000 тенге потерявших работу 2 800 000 человек.

Причем эти же люди несут сегодня и долговую нагрузку по банковским кредитам, которые они оформляли для оплаты обучения детей, лечения, приобретения автотранспорта и жилья, других потребительских расходов. При отсутствии своевременной оплаты заемщики останутся на улице по причине выселения из жилья при его реализации банком-кредитором.

Ситуация в данном вопросе только ухудшается, затрагивая все попутные отрасли.

Растет кредиторская задолженность населения по энергоресурсам, следовательно, срываются инвестиционные программы энергетиков.

Сокращается состав продуктовой корзины при неконтролируемом росте ее стоимости, несут убытки торговые центры, рынки.

Приобретение бытовой техники, мебели, сопутствующих товаров для дома практически прекратилось, следовательно, сократились таможенные платежи импортеров.

Причем все перечисленные факторы напрямую влияют на поступление налогов в бюджет в виде отчислений от заработной платы, НДС, налогов на имущество и транспорт, земельного налога.

Ввиду сокращения строительных объемов трудоспособное население в поиске работы начинает покидать страну, пополняя стройки, например, России, где программа "Доступное жилье" только набирает свою силу. Банки РФ по-прежнему финансируют как строителей под 12-13% годовых, так и дольщиков по ипотечным схемам до 14% годовых. Это отразится на отрицательном сальдо миграции, что опять же сократит внутренний покупательский спрос.

Далее, увеличился отток денежных средств из страны, связанный с изменением структуры вложений накопленных денежных средств средним классом.

Отток капитала

Вложения в недвижимость в Казахстане являлись единственно возможными для среднего класса по причине доступности и защищенности. Сегодня в результате кризиса большая часть населения решительно отказывается от этих инвестиций, направляя деньги за рубеж. Если раньше приобретение недвижимости за рубежом представляло разовые сделки со стороны элиты казахстанского бизнеса, то сегодня ввиду кризиса такие сделки увеличились в разы, но уже со стороны среднего класса. Многие риэлторские агентства буквально за несколько месяцев переквалифицировались на сделки с зарубежной недвижимостью.

Минимальная сумма сделки в Европе, ОАЭ и Турции составляет не менее 100 тыс. долларов США. Даже 100 сделок в месяц способны отразиться на оттоке из Казахстана десятков миллионов вполне конкретных условных единиц инвестиций, которые нужны сегодня на внутреннем рынке.

Уже начался и массовый отток дольщиков по уже состоявшимся договорам долевого участия, причем даже по жилью высокой степени готовности.

Это вызывает ответную реакцию строителей и банков. Финансировать возврат денег за счет кредитов, направляемых на финансирование строительно-монтажных работ, не представляется возможным по той простой причине, что тогда ставится под сомнение вероятность завершения строительства объекта и передачи квартир тем дольщикам, которые в настоящий момент ждут эти квартиры.

Банки попросту прекратят финансирование, и тогда рынок ожидает коллапс: дольщики будут требовать деньги, строители нуждаться в финансировании, а банки реализовывать заложенное имущество строительных компаний в погашение кредитных обязательств последних перед финансовыми институтами.

Последствия однозначно не в пользу дольщиков, поскольку после реализации заложенного имущества и погашения задолженности по банковским кредитам компании лишатся активов, способных выступать гарантией обеспечения исполнения обязательств перед дольщиками. Тем более это наиболее ликвидные активы, в том числе основные средства, участвующие в строительном процессе.

Аналогичная ситуация может произойти и с государственными денежными средствами, выделяемыми правительством на выкуп квартир по цене эквивалентно 950 долл. США.

Предполагаемое последующее перераспределение этих квартир среди круга лиц, в большинстве своем представляющих государственные органы и бюджетные организации, повлечет за собой требования уже состоявшихся дольщиков из числа названных категорий к строительным компаниям о возврате ранее внесенных денежных средств.

Последствия будут те же – поступившие денежные средства от акимата строительные компании опять же начнут возвращать по расторгнутым договорам долевого участия, в результате строительство объектов окажется под угрозой недофинансирования. Тем более, что, если ранее объекты в основном предлагались дольщикам в черновой отделке, то сейчас затраты возрастут по причине обязательной передачи квартир акимату в чистовом варианте. А это увеличение затрат на квадратный метр в среднем на 12 000-15 000 тенге.

Таким образом, сегодня под вопросом исполнение обязательств строительными компаниями более чем перед 25 000 дольщиков только в Астане, а это исходя из среднего состава семьи более чем 70 000 человек. По Казахстану – более 300 тысяч, численность среднего областного центра.

Урон рейтингу

Более чем 50% дольщиков приобрели квартиры по схеме ипотечного кредитования. Возврат 15% первоначального взноса не позволит им приобрести уже готовое жилье, а ужесточившиеся требования банков по новым ипотечным программам не позволят получить кредит вновь. Тем более,большинство из этих дольщиков сегодня просят о расторжении именно по причине резкого сокращения личных доходов.

В результате опять же увеличится спрос на арендное жилье, соответственно, цена предложения аренды. И те деньги, которые дольщики внесли в качестве первоначального взноса, будут потрачены на выплату арендной платы.

Эти и другие обстоятельства свидетельствуют, что сегодня необходимо принимать срочные превентивные меры по стабилизации ситуации в стране, организовав рабочую группу в составе членов правительства, депутатов парламента, ассоциаций финансистов и застройщиков для рассмотрения вопросов эффективного использования государственных денежных средств в целях защиты интересов дольщиков.

В последующем при введении жилья в эксплуатацию данный пул ипотечных кредитов мог быть рефинансирован КИКом или "Жилстройбанком" с предоставлением гражданам возможности оплачивать ставку не более 4-5% годовых, о чем давал поручение глава государства. При этом государственные финансовые институты не несли бы рисков финансирования ипотеки по договорам долевого участия незавершенного строительства, а формировали бы обеспечение кредитов уже готовым жильем. Риски же в период строительства несли бы банки.

Если ситуацию не взять под контроль срочно, последствия будут тяжелыми, т.е. социальный взрыв более чем 100 тысяч дольщиков по всему Казахстану, дефолт строительных компаний, массовая безработица а, следовательно, и прямой урон инвестиционному рейтингу страны. Да и не только инвестиционному, но прежде всего политическому.

Справка "Мегаполиса"

В целом по республике на завершение строительства жилых объектов, строящихся с участием дольщиков, требуется более 480 млрд тенге. По официальной информации департамента архитектурно-строительного контроля города Астаны, в столице 229 недостроенных многоквартирных жилых объектов.

Проектное количество квартир только в 131 объекте – 40 347 единиц, количество дольщиков – 8 690 семей, сумма выданных ипотечных кредитов – 39 млрд тенге, за счет личных накоплений граждан – 57 млрд тенге.

Предварительная проектная площадь объектов исходя из средней площади квартиры 50 кв.м составляет более 2 000 000 кв.м. Запрашиваемая сумма на завершение строительства данных объектов составляет более 120 млрд тенге.

Для целей выкупа части нереализованных квартир акиматам городов Астаны и Алматы выделено 42 и 59 млрд тенге соответственно.

До настоящего времени данные денежные средства не освоены.

Андрей ЛОРЕНЦ, "Мегаполис", 5 мая