Кризис американской мечты

Печать: Шрифт: Абв Абв Абв
admin 18 Октября 2007 в 14:41:29
Доллар продолжает падение по отношению к большинству мировых валют. Основная причина – пошатнувшееся здоровье американской экономики и негативные прогнозы на ситуацию в будущем. Ухудшение же экономических показателей в США напрямую связано с кризисом на рынке ипотечных облигаций, который грозит перерасти в полномасштабный кредитный кризис. Спад на американском рынке недвижимости вынудил Федеральную резервную систему снизить 18 сентября процентную ставку сразу на 0,5 процентных пункта – до 4,75%. Но о стабилизации говорить пока рано. О ситуации на рынке недвижимости США, о причинах кризиса и его последствиях «Политический журнал» беседует с Александром ШМУКЛЕРОМ, председателем совета директоров «Century 21 Россия» – российского отделения крупнейшей мировой сети агентств по торговле недвижимостью, работающей по схеме франчайзинга.

– Почему данные о продажах новых домов в США влияют на все остальные экономические показатели? Вы, как представитель американских инвесторов, работающих с недвижимостью по всему миру, объясните, пожалуйста, что это за феномен такой – американский рынок недвижимости, от которого зависит и крупнейшая мировая экономика, и все другие экономики мира.

– В первую очередь надо понимать, что за последние 20 лет американская экономика изменилась. Она превратилась в так называемую сервисную экономику. Из нее уходит большинство элементов, которые были основополагающими в XX веке. В частности, производственная составляющая в условиях мировой глобализации из США просто вымывается. И теперь американская экономика в основном представляет собой механизм управления производственными процессами, которые в массе своей базируются в других странах. В частности, все предприятия легкой промышленности, производства товаров народного потребления и даже средств производства уже в значительной степени выведены за пределы страны. Недавно мы с удивлением узнали, что большинство американских компьютеров и электроники собирается в Китае. Само по себе явление не стало открытием для американцев, шок вызвали данные исследований, показавшие масштаб явления. Под флагом американских корпораций в Китае вырастают целые города. В США сейчас производятся считанные проценты товаров, потребляемых в стране. Все стремятся вывести свои производства за рубеж, но при этом мозг корпораций находится в Соединенных Штатах. И понимание того, что экономика превращается в сервисную, означает, что лишь несколько производственных секторов остается внутри страны. Это, в частности, строительная индустрия, и главным образом – все, что связано с массовым строительством и обеспечением граждан США жильем.

Сейчас сбой дал своего рода американский национальный проект «Доступное жилье» – если можно так его обозначить по аналогии с Россией. Сектор строительства жилья оказывается одним из определяющих экономическое самочувствие страны – это то производство, которое при всем желании нельзя вывести в Китай. Эта индустрия тоже, разумеется, импортирует много материалов, но данные по продажам новых домов в самом дешевом, массовом секторе сейчас оказываются действительно одним из ключевых индикаторов состояния рынка. Здесь все дело именно в факторе массовости, широты охвата.

– Так каково же влияние этого сектора на американцев и американскую экономику?

– О том, что касается влияния кризиса ипотечного кредитования на финансовые рынки, сказано уже много, и добавить стоит, пожалуй, только одно. Не стоит забывать, что на финансовом рынке нет и не может быть прямых линейных взаимосвязей. Рынок – это всегда игра, у игроков есть свои интересы, они в своей игре используют разные инструменты, которые оказываются одновременно и объектами манипулирования. На поведение финансовых инструментов влияет целая группа факторов, включая политические и геополитические. Вот и сейчас кризис в сфере ипотечного кредитования в значительной степени используется в целях манипулирования курсом доллара – этим финансовым инструментом, который является неким мостом между экономическими и политическими факторами.

Дешевый, слабый доллар выгоден сегодняшней администрации. Президент США является сегодня «хромой уткой» – он в ближайшее время будет передавать дела. Слабый доллар оказывает поддержку экспортерам, остаткам той индустрии, которая еще действует на территории страны и конкурентоспособность которой завязана на курс доллара. Дешевым долларом легче оплачивать внутренние долги и войну.

– Получается, что влияние ситуации на рынке недвижимости на состояние американской экономики преувеличено? Это все игры финансистов?

– Разумеется, нет. Влияние этого сектора огромно – но не только на рыночные индикаторы. Главный удар нанесен по психологии американских потребителей. Дело в том, что в Америке иметь собственный дом – традиционная мечта каждого американца, это часть национального характера. Иметь именно дом, а не квартиру. С этой мечтой американец рождается, живет и осуществляет ее в течение всей своей жизни. Это такой психологический феномен: когда американец берет ипотечный кредит на 30 или даже на 40 лет (теперь появились и такие кредиты), то это мечта, растянутая на всю жизнь.

К 30 годам закончив университет, женившись и запланировав рождение ребенка, американец, можно сказать, генетически запрограммирован на покупку дома, за который он платит в течение всей оставшейся жизни. Поэтому строительная индустрия, которая находится здесь, на месте, и которая обеспечивает исполнение этой мечты длиною в жизнь, является фактором, определяющим психологический настрой американцев, и уже в значительной степени через этот психологический настрой влияет на другие секторы американской экономики.

– Так каков механизм кризиса ипотечного кредитования в США?

– За последние годы строительная индустрия США развивалась достаточно бурно и предлагала рынку огромное количество дешевого жилья, которое могло быть реализовано небогатым потребителям. Многие «новые американцы», иммигранты, смогли довольно быстро приобщиться к этой американской мечте.

Ипотечные кредиты выдавались в массовых объемах людям, доходы которых не были подтверждены практически ничем. Банки выдавали ипотечные кредиты, не обеспечив их ни залогом, ни подтверждением финансового состояния клиента. Это особенно сильно затронуло штат Калифорния, где был массовый приток иммигрантов из Латинской Америки. Масса людей получала кредиты с плавающей ставкой или с отрицательной амортизацией. Ипотечный пузырь надувался, подстегивая цены на недвижимость в дешевом секторе. Прошло четыре года, и количество таких проблемных кредитов достигло критической массы – начались массовые невыплаты. Пузырь ипотечного кредитования лопнул. К этому подтолкнуло замедление экономического роста. Возникла ситуация, при которой задерживались или прекратились выплаты по кредитам, банки забирали дома, под которые выдавались кредиты, но не могли эти дома реализовать. Потому что кризис на рынке ипотечного кредитования привел к падению цен на эти же дома.

Речь идет о домах ценой от 150 до 470 тысяч долларов. Это самый массовый сектор, это дешевые семейные дома, начальная стадия воплощения американской мечты. Это вполне комфортное загородное жилье – сотни тысяч и миллионы домов, которые каждый год возводятся в США для продажи молодым семьям и тем, кто впервые покупает собственный дом. И сегодня, по статистике, порядка 267 тысяч таких домов выброшено на рынок именно банками, которые пытаются минимизировать свои потери и продать эти дома с 20–50-процентным дисконтом.

– А как ведут себя владельцы домов?

– Владельцы домов стенают и требуют помощи со стороны правительства. Дети, выброшенные на улицу, распавшиеся семьи – человеческие трагедии и общий рост социального напряжения заставляют Вашингтон реагировать, обвиняя финансовые институты в легкомысленности при выдаче кредитов и снижая ставку рефинансирования для манипулирования в том числе и массой необеспеченных кредитов.

– Но ведь многим на руку то, что жилье дешевеет?

– Да, многие занимаются тем, что называется перефинансированием ипотечного кредита. Два года назад человек взял кредит под 9% годовых, сегодня ставка упала. Чтобы сэкономить 500–700 долларов в месяц, он приходит в другой банк и привлекает кредит под тот же самый дом под более низкий процент. В механизмах перефинансирования есть еще один нюанс. Если в первом банке был взят кредит на 15 лет, то во втором, через пару лет, можно взять кредит по более низкой ставке и уже на 30 лет. Дело в том, что банки конкурируют очень жестко, за каждого клиента, за каждую сотую долю процента – это очень конкурентная среда, чего еще нет сегодня в России. В результате срок кредитования удлиняется, ежемесячные выплаты становятся меньше.

К сожалению, в этой системе заложена основа дальнейшего кризиса, так как перебравший кредитов среднестатистический житель США увязает в долгах, накапливая долговые обязательства в других классах активов.

Надо сказать, что эта «кредитная лихорадка» началась не сегодня, этот процесс сопровождает американцев на протяжении всей жизни, они постоянно ищут более выгодные условия кредитования. Они закладывают, перезакладывают, используют все новые финансовые инструменты. Проблема возникает, когда в случае поломки механизма происходит сбой, то есть один из финансовых инструментов работает не так, как люди рассчитывали. В результате это приводит к проблемам и сбоям во всей финансовой системе США.

– Плюс к тому – американцы необыкновенно мобильны.

– У американцев нет привязанности к определенному дому, месту, кредиту. Есть привязанность к определенному месту работы. Если глава семьи находит работу с лучшими условиями в другой точке Штатов, то семья, не задумываясь, снимается с места, продает дом, переезжает в другой штат и покупает другой дом. По статистике, каждая семья в среднем меняет свой дом каждые пять лет. То есть в течение активного периода жизни американец постепенно улучшает условия жизни и меняет свой объект недвижимости не менее шести-семи раз. Совершенно четкая статистика. Наша компания следит за этими тенденциями, потому что если клиент обратился к нам в молодости, то мы стараемся сопровождать его всю жизнь. Мы знаем, что за первым домом последует второй, третий и т.п.

– Но сегодняшний кризис на фоне тридцатилетних сроков кредитов – это краткий эпизод. Разве «американская мечта» как-то пострадала?

– Теперь появилось поколение американцев, всю свою жизнь живущих в кредит. Очень важно понимать психологию молодого американца. Тридцатилетнего человека абсолютно не беспокоит, что он, как и его родители, будет всю жизнь отдавать долги. Масса людей живут с кредитами, которые они брали на получение образования, на покрытие медицинских расходов, на приобретение автомобилей, на покупку жилья. Проблема в том, что этот стиль жизни теперь может оказаться под сомнением. Например, на мой взгляд, следующая волна финансового кризиса может быть связана с долгами, накопившимися на кредитных карточках. Эта волна может накатить очень быстро. Этот кризис будет косвенно связан с ипотечным кризисом. Если человек не может выплачивать по одному кредиту, то долги накапливаются и по остальным. Известно, что сегодня средний американец имеет 12–15 кредитных карточек. И невыполнение индивидуальных кредитных обязательств перед банками по карточным программам может быть не менее серьезной угрозой всему финансовому рынку США. А в результате – и благополучию американцев.

– Что говорит ваш опыт: сегодняшний кризис проходит или еще не достиг своего пика?

– Сегодня рынок строительства в США серьезно стагнирует, падение рынка продолжается. Падение продаж составляет 37% по сравнению с 2005 годом. В целом ряде секторов падение цен составляет 20–40%. В секторе элитной недвижимости резкого падения цен еще не наблюдается, но в целом рынок действительно переживает кризис. Но это кризис не системный, а временный. Нам известно, что рынок недвижимости подвержен цикличности. На эту цикличность влияет ряд факторов. Несколько лет назад рост цен на недвижимость в Майами объяснялся тем, что целое поколение «бейби-бумеров» выходило на пенсию. Успешное послевоенное поколение, они жили в период экономического процветания и выходят на пенсию преуспевающими людьми. Это дало невероятный рост спроса, предложения, цен на недвижимость во Флориде. Кризис ипотечного кредитования создал предпосылки для падения цен на рынках недвижимости в большинстве штатов США, вызывая перепроизводство в строительной индустрии. Рынок должен абсорбировать миллионы квадратных метров по достаточно низким ценам, обеспечивая преимущества покупателю. Цикл на рынке недвижимости завершился, сегодня – рынок покупателя.

Начинается новый цикл, миллионы молодых людей будут рассматривать возможность покупки домов в новом году, приедут сотни тысяч новых иммигрантов. Дети сегодняшних иммигрантов через несколько лет адаптируются, ассимилируются и станут успешными американцами. Появятся новые покупатели, которые включатся в эту генетическую программу – найти работу, найти жену, создать семью и приобрести новый дом. Рынок опять пойдет к своему пику.

Интересно заметить, что количество новых покупателей на рынке недвижимости каждый год почти коррелирует с количеством людей, завершивших образование. Если мы знаем, как растет население, как растет число выпускников университетов, то мы можем просчитать, сколько новых домов потребует сектор доступной недвижимости. Как нельзя в США жить без собственного автомобиля, так же нельзя, чтобы у семьи не было своего дома. Программа дает сбой, если семья арендует квартиру. Холостой человек может снимать жилье, но после женитьбы у семьи должно быть свое жилье. Этот психологический закон в Америке еще никто не отменял.

– Какие можно проследить параллели с ситуацией в России? В Москве цены на жилье уже стали заоблачными, назревает ли здесь свой пузырь?

– Здесь есть свои особенности. Несомненно, что в России экономика развивается бурно, уровень жизни людей повышается. При этом уровень заработной платы не отражает реальную покупательную способность людей. Профессионалы в сфере недвижимости видят, как человек с официальной зарплатой 20 тысяч рублей в месяц приобретает квартиру ценой 300 тысяч долларов. И подобных несоответствий много.

Доступным жилье обязательно будет.
Вопрос – где и для кого
Важно, что сегодня приобретение недвижимости в России – это в значительной степени финансовый инструмент, который используется населением для сбережения накоплений. Пенсионные фонды работают неэффективно, страховые программы буксуют, население еще в очень малых объемах использует финансовые механизмы рынка ценных бумаг. На вложениях в банки люди уже обожглись в 1998 году, до того были финансовые пирамиды и т.д. Нет системы сохранения заработанного, консервации финансового благополучия, которое бы обеспечило комфортное существование конкретного человека из нарождающегося среднего класса. И предложения на рынке недвижимости сегодня являются, как это ни странно, одним из самых практически реализуемых и понятных инструментов достижения психологического комфорта. Человек понимает, что за последние 20 лет вложения на рынке недвижимости приносили самые большие дивиденды и были самыми стабильными. Они стабильно росли, их никто не отнимал, никто не лишал лицензий, как банки, и т.п.

И сегодня, кстати, вложения в российскую недвижимость наиболее интересны по отношению к другим странам потому, что налоги на недвижимость здесь символические. В качестве примера можно привести дом в 700–1000 квадратных метров под Нью-Йорком или Вашингтоном с участком в 20–25 соток. Налог на такую недвижимость будет составлять порядка 25–50 тысяч долларов в год при цене дома 1,5–2 миллиона долларов. При этом налог будет очень сильно зависеть от района.

А в России сегодня налог на недвижимость ничего не определяет, может не учитываться при покупке недвижимости. По крайней мере, он сегодня психологически не останавливает людей при покупке жилья. Это еще один фактор, определяющий сегодняшний рост цен на жилье.

Конечно, ценовой пузырь надут, цены на недвижимость в Москве достигли цен в Лондоне и Нью-Йорке. Москва по ценам в целом ряде секторов достигла и даже превысила эти цены. Я даже не говорю про Рублевку – это загородная недвижимость. Я говорю о центральных районах Москвы. На днях один из наших клиентов смотрел квартиру в доме в районе Тверских-Ямских, дом конца 70-х, квартира 125 квадратных метров продается за 1,6 тысячи долларов. То есть более 10 тысяч долларов за квадратный метр. Это не элитное жилье и не сектор новых предложений. А новые предложения в элитном жилье в центре Москвы начинаются с цены в 20 тысяч, и я знаю объекты, которые продаются и за 35, и за 40 тысяч долларов за квадратный метр. Для сравнения – это цена на жилье в самых престижных районах Манхэттена, поблизости от Центрального парка.

– Это нормально или это пузырь, который лопнет?

– Я не берусь давать оценки. Ясно одно: спрос на жилье и этот рынок будут продолжать развиваться гигантскими темпами, потому что развивается ипотечное кредитование. Надо отметить, что сегодняшний рост рынка произошел при практически полном отсутствии ипотеки – 95% жилья сейчас покупается за наличные. Это отражение реальной покупательной способности людей.

Но я подчеркиваю, что это пока в значительной степени вложение средств с целью их инвестирования или сбережения. Движущим фактором является не улучшение жилищных условий, не осуществление мечты, не создание собственного гнезда для ячейки общества, а просто использование инструмента для вложения средств. Не секрет, что в России есть люди, имеющие по 5–10 квартир в Москве и проживающие при этом в других регионах страны. Квартиры закрыты, они не сдаются – это просто элемент и сохранения, и, возможно, отмывания денег.

– Как может измениться рынок при ужесточении налогообложения?

– Если появятся налоги на недвижимость, если они будут привязаны к району и будут различаться для элитной и массовой недвижимости, то я предвижу, что цены на элитную недвижимость должны стабилизироваться или пойти немного вниз. Вместе с тем я считаю, что в секторах недвижимости эконом-класса и секторе потребительской недвижимости – в секторе, где лежат интересы среднего класса, – цены будут продолжать идти вверх за счет развития ипотечного кредитования. Те деньги, которые могут прийти на рынок недвижимости, будут развивать этот сектор, раздвигать его границы и приводить туда все больше и больше потребителей. Это может привести к незначительному росту, но тренд пойдет в сторону повышения цен.

Но почему-то сейчас все эксперты говорят о рынке Москвы, который перегрет. А ведь здесь на формирование цен на рынке недвижимости влияет слишком много факторов. Я думаю, что надо проводить серьезный анализ ситуации в регионах.

– Доступного жилья в Москве не будет? Национальный проект должен сменить название?

– С этим я категорически не согласен. Доступным жилье будет. Вопрос – где? Это очень важно. Глупо ожидать, что доступным будет жилье в пределах Садового кольца. Во всем мире есть понимание, что жилье бывает разное – есть доступное, есть субсидированное правительством, есть жилье для определенных категорий населения, которые получают содействие правительства для улучшения своих жилищных условий. Я уверен, что развитие ипотеки и поддержка правительства приведут к массовой застройке Московской области, других центральных областей Европейской части России. Ленинградская область, Новгородская, Липецкая, Тульская – вот где реально можно реализовывать программу строительства доступного жилья, где цены на жилье будут соответствовать покупательной способности населения.

Нельзя забывать и о миграционных процессах. И, вопреки распространенному заблуждению, миграционные потоки направлены отнюдь не только в направлении Москвы. Например, многие жители регионов Крайнего Севера покупают себе дома и квартиры в средней полосе и консервируют это жилье до момента выхода на пенсию. Почти как американцы, выходящие на пенсию, переезжают во Флориду, в Калифорнию и другие места, благоприятные для проживания.

У национального проекта «Доступное жилье» есть будущее, просто нужно всегда акцентировать, что под этим понимать. Жилье на Патриарших прудах доступным не будет никогда, а в Домодедовском районе Московской области это абсолютно реализуемая программа.

Беседовал Николай ИВАНОВ
Добавить сообщение
Чтобы добавлять комментарии зарeгиcтрирyйтeсь