В Казахстане

Что ожидает провинциальный рынок недвижимости: цены снова рухнут до абсурдных значений или все-таки начнут расти?

Замерший было рынок недвижимости в Степногорске, вот уже месяц как начинает испытывать небольшое оживление. Данное явление специалисты в основном объясняют сезонностью.

А также выкупом залогового имущества. Денег на покупку квартиры у населения по-прежнему нет. А от практически повального кредитования, как раньше отказываются теперь и сами банки, и умудренные опытом степногорцы.

Ниже 200 $ - не предлагать!

Цены на квартиры в этом году, по словам экспертов, упали от 40 до 70%. Больше всего пострадали хозяева "хрущовок". Скажем, двухкомнатную квартиру в пятиэтажке, которую раньше предлагали за 12 000 долларов теперь спокойно можно приобрести и за 6 000 "зеленых" наличными. Иногда и вместе с мебелью и остальным скарбом бывшего хозяина. Продавец еще спасибо скажет.

Дольше всех держал позиции так называемый элитный сектор города: высотки по Лунному, МЖК. Но в итоге и здесь недвижимость начала медленно дешеветь, а потом резко упала в цене сразу процентов на 40. "Просто люди, которые приобретали здесь квартиры в докризисное время за 50-60 тысяч $, долго не хотели в это верить, - объясняет директор "Риэлти Com" Ербол Нурсиитов. Так, 3-комнатная квартира в относительно новом для города 7 микрорайоне в хорошем месте сейчас обойдется уже от 15 до 19 000 у.е. А вот 4-комнатная квартира на всегда востребованных 2 и 3-их этажах будет стоить на чуть-чуть дороже, около 23 000 $. Причем, те, кто занимается таким бизнесом, сразу оговаривают. Та цена, которая фигурирует в многочисленных объявлениях по продаже квартир - чаще всего просто желаемая и совершенно далека от действительности.

"Просто владельцы недвижимости участвуют в этом процессе, в надежде: а вдруг мне повезет! Но ведь реально квартиры по этим ценам не продаются", - улыбается другой специалист в этом вопросе Олег Бабенко, представитель ТОО "Мега БКЛ" и оценщик "Цесна банка". По его словам, реальная платежеспособность покупателя, при которой еще удается совершить сделку продажи - это 200 $ за квадратный метр. Хотя был случай и сделки за 140 $ за 1 квадратный метр за 1-комнатную квартиру на окраине города, в 9 микрорайоне. А бывший офис КСК "УТРО", двухкомнатная квартира на 1-м этаже и вовсе ушел с молотка на аукционе за 5 000 $. Так что словами известной песни: "кто-то теряет, а кто-то находит". Немного по-другому обстоят дела с 1-комнатными квартирами. Они больше востребованы в кризис и потому, наверное, лучше держатся на плаву. Ведь потребность в жилье по-прежнему у определенной группы населения остается, а подкопить на покупку однокомнатной при стабильном заработке более-менее возможно. Только вот и хозяева таких квартир в свою очередь не спешат расставаться с имуществом по совсем невыгодным для них ценам. Например, 1-комнатные квартиры даже на окраинах в самых непопулярных микрорайонах: 1,2,4,6 и 9-м несмотря ни на что владельцы вряд ли отдадут дешевле чем за 4 000 $. "Это еще та цена, которую люди хотят получить при наличии дефицита денег", - говорит директор "Риэлти Com" Ербол Нурсиитов.

Продать нельзя, менять!

Пока те, чья работа связана с рынком недвижимости, полны пессимизма. "У нас ведь даже если продали квартиру, то с этими деньгами и уехали, - сетует Ербол Нурсиитов - а в таких городах, как например Алматы, эти же деньги чаще всего там же потом и крутятся. Плюс город у нас тупиковый, нет железной дороги - это тоже свой отпечаток накладывает. Ведь даже в городах подобных Степногорску, таких, как например, Лисаковск, Темиртау, Экибастуз - цены на недвижимость намного выше! У нас же цены на жилье к зиме, возможно, упадут еще".

"Те, кто хотел скинуть квартиры, уже откровенно момент упустили! Но не исключено что цены могут стать еще ниже", - вторит ему Олег Бабенко. Впрочем, по мнению тех же специалистов теперь уже не стоит сломя голову продавать недвижимость, если, конечно, нет крайней необходимости. Золотой закон бизнеса: продавай, когда дорого, покупай, если дешево. При любом падении есть свое дно. Однако к тому "дну", когда недвижимость в Степногорске продавалась за бесценок, а то и попросту бросалась на произвол судьбы город уже вряд ли вернется. В обесценивающихся деньгах у владельцев квартир теперь еще меньше уверенности, чем в своей недвижимости.

Интересно и то, что не сильно теперь влияет на цену недвижимости ремонт. Так что и квартира под "евро" и жилище со скромным косметическим могут стоить примерно одинаково. "Скажем, 10 000 $ стоит квартира, а 5000 $ - ремонт. При продаже она никак 15 000 стоить не будет. 12 000 - может"! - дает расклад директор "Риэлти Com".

Так что, если вы все-таки решили продать недвижимость - стоит серьезно подумать: есть ли смысл вкладываться в ее отделку? Как вариант для тех, кто не прочувствовал вовремя тенденцию и не успел продать лишнюю квартиру до кризиса остается сдача недвижимости. По осени это направление оживляется за счет студентов и тех, кто подыскивает жилье на зимний период. Но не стоит рассчитывать здесь на слишком большую прибыль. 10-15 000 за аренду 1-2-комнатных квартир, даже самых приличных в Степногорске специалисты считают потолком. При условии, что квартиросъемщики действительно ответственные.

Что еще? Ожидается, что активизируется процесс обмена, когда в целях сокращения квартплаты многокомнатную квартиру одинокие будут обменивать на меньшую по площади. А для больших семей при наличии даже весьма скромной доплаты появится возможность улучшить свои жилищные условия.

Специально для Gazeta.kz подготовила Жанна Зуева

Провинция: сам себе риэлтор

Вопреки прогнозам специалистов, ситуация на рынке недвижимости города Аксу (Павлодарская область) стала меняться не к зиме, как предполагали эксперты, а уже к середине нынешнего лета. "На мой взгляд, такое оживление отчасти вызвано тем, что в народе начал стихать ажиотаж по поводу кризиса, - комментирует ситуацию руководитель рекламно-информационного агентства "Ирина" Ирина Лазарева.

Хотя по сравнению с прошлым годом жилье в Аксу подешевело как минимум на 25-30 процентов. Еще год назад стоимость улучшенной трехкомнатной квартиры в престижных 10, 4 микрорайонах доходила до 40 тысяч долларов. Самые ходовые на рынке жилья 1, 2 - комнатные квартиры даже в старых, "шанхаевских" пятиэтажках можно было продать за 10 тысяч "зеленых". Те, кто не очень задирали цену, продавали квартиры за считанные дни. Время сделки в основном зависело только от расторопности оценщика, ведь львиная доля продаж тогда приходилась на ипотеку. Теперь же все шесть имеющихся в Аксу банков тщательнейшим образом "просвечивают" своих потенциальных клиентов через Кредитное бюро, а потому число заемщиков заметно поубавилось.

В части получения кредита на приобретение жилья гораздо больше привилегий у работников двух градообразующих предприятий - Аксуского завода ферросплавов и АО "Евроазиатская энергетическая корпорация". С одной стороны, с ними охотно работает Евразийский банк, а с другой - помогают родные предприятия. При определенном усердии и металлурги, и энергетики в рамках социального пакета могут "выбить" у своих работодателей ссуды на приобретение жилья всего под один процент годовых. Совсем недавно ферросплавный завод завершил строительство 60-квартирного дома для своих работников. Это жилье реализовывается как раз по этой программе. Стоимость одного квадратного метра в этой новостройке составляет 500 долларов. "Но такая цена по карману далеко не всем, - продолжает Ирина Лазарева. - Поэтому людей больше интересует вторичный рынок жилья. Сегодня стоимость двушки в Аксу колеблется от 8 до 15 тысяч долларов, опять же - в зависимости от микрорайона. При желании можно приобрести недвижимость и подешевле. Но уже впридачу с большущими долгами по комуслугам и без намека на мало-мальский ремонт".

Как и в предыдущие годы, жилье в Аксу пользуется большим спросом у жителей Павлодара. Одних привлекает сравнительно невысокая цена, других - близость к областному центру. Кстати, именно этот фактор буквально взбудоражил рынок жилья в Аксу два года назад, когда повсюду заговорили о строительстве нового моста через Иртыш. Если данный проект все-таки осуществится, а пока он "заморожен" на неопределенный срок, то Аксу окажется пригородом Павлодара: по новому мосту можно будет добраться до областного центра за какие-то 15-20 минут. Павлодарцы очень охотно идут и на обмен недвижимости в Аксу. В основном, это молодые семьи, желающие улучшить свои жилищные условия.

А вот в частном секторе Аксу цены на жилье пока остаются на прежнем уровне. Стоимость обычного дома (не коттеджа) со стандартным земельным участком колеблется от 8 до 15 тысяч долларов. И уж совсем заоблачной мечтой на этом фоне выглядит желание владельца одного из таких домов продать свои хоромы (с привычным набором баня-гараж-огород) за 45 тысяч "зеленых"… Это объявление находится в базе данных рекламного агентства уже второй год, но настырный хозяин ни в какую не хочет снижать цену. В сельском регионе Аксу цены на жилье и того ниже. В окрестных селах, что в 7-15 километрах от города, можно купить добротный дом за 5-7 тысяч долларов. Начиная с лета, и это жилье начало дорожать. Его новыми владельцами в большинстве случаев становятся оралманы, переезжающие в Аксу из других регионов.

Как и в других малых городах, в Аксу ощущается острый дефицит арендного жилья. И это при том, что стоимость аренды 1, 2-комнатной квартиры стабильно держится на уровне 14-15 тысяч тенге, не считая коммунальных услуг. В этой сфере спрос заметно превышает предложение.

Еще одна интересная деталь: несмотря на полное наличие городской инфраструктуры население нашего сорокатысячного городка предпочитает решать свои вопросы с покупкой/продажей/обменом жилья по старинке, без всяких риэлторов.

Директор единственного в Аксу рекламного агентства "Ирина" Ирина Лазарева собралась было заняться прибыльным делом, даже лицензию получила. Но ничего толкового не вышло. Пара-другая клиентов очень ловко обвела ее вокруг пальца: сначала попросили найти подходящие варианты, затем типа отказались, а потом просто совершили сделку, минуя агентство, чтобы не платить причитающиеся комиссионные.

Специально для Gazeta.kz подготовила Елена Шубина

То же самое, но в миниатюре

Рынок недвижимости в малых городах Южно-Казахстанской области представляет собой примерно ту же картину, что и областной центр, только в миниатюре. Раза в два-три ниже запрашиваемые цены, реальный оборот и того меньше. Плюс - собственная специфика. Вот что нам сообщил Канат Сейткарим, специалист центра коммерческой недвижимости г. Шымкента, обслуживающий ЮКО.

Некогда процветавший шахтерский городок Кентау, сейчас переживает второй "период полураспада". Чтобы понять почему, набросаем общую ситуацию, сложившуюся в городе за последние 10-15 лет. Когда остановилось главное градообразующее предприятие Кентау - шахтерский комбинат по добыче полиметаллических руд, из города произошел огромнейший отток населения. В основном мигрировало самое работоспособное население 30-40 лет, которое имело приватизированные квартиры в многоквартирных (ведомственных) домах. Хозяева просто закрывали свои дома и уезжали в поисках лучшей доли. В центре города образовались целые районы пустующих пятиэтажек. Для городских властей они стали настоящим бичом: с приходом отопительного сезона, такие "пустопорожние" дома превращались в "ледяные пробки", которые попросту блокировали и без того хилую систему центрального отопления города. Власти даже пытались узаконить захват пустующих квартир якобы "за коммунальные долги", вселяя в них хоть каких-то жителей, оставшихся в Кентау. На них по крайней мере можно было бы "вешать" счета за отопление (весьма скудное). Стоимость трехкомнатной благоустроенной квартиры в Кентау в те времена (1995-97 годы) доходила до символических 100 долларов!

С началом 2000-х ситуация начала меняться. Город стал оживать, возобновился приток населения. Пустующие квартиры начали заселяться, но тут возникли прежние хозяева, предъявляющие свои права на недвижимость. Произошло несколько скандальных судебных разбирательств, в некоторых случаях новые жители отстояли свое жилье, в других - закон встал на защиту прежних владельцев.

Но как бы то ни было, расценки на недвижимость в крошечном городке уверенно поползли вверх, достигая отметки 10-15 тыс. у.е. за 2-3 комнатную квартиру. Правда, реально больше чем за "десятку" никто ничего продать не мог. К тому же многие хозяева, "выставив" свои квартиры на продажу, вновь уезжали в неизвестном направлении.

И теперь в Кентау общая картина достаточно хаотична - более-менее реальная цена за квартиры - 3-5 тысяч у.е. Однако имеется множество квартир, за которые "представители хозяев" по-прежнему просят по 10-15 тыс. долларов. В то же время вновь появляются пустующие дома, хозяева которых уезжают уже не так далеко, а просто перебираются "на землю" - в дачные поселки и т.п. На земле прожить проще. За свои квартиры они просят уже не выше 2 тыс. долларов. Однако покупателей нет…

Специально для Gazeta.kz подготовила Юлия Латышева

Свой угол. Слишком острый?

Сегодня Темиртау испытывает дефицит доступного жилья. Частное строительство замерло еще несколько лет назад, возведение государственных арендных и кредитных домов движется семимильными шагами. Грядет ли будущее, когда каждый горожанин будет обеспечен квадратными метрами, - съемными ли, собственными ли, все равно? - на этот вопрос не берутся ответить даже специалисты. Эксперты прогнозируют лишь, что если цены на коммунальное жилье будут держаться на прежнем уровне, равном для всех городов Казахстана, согласно государственной программе жилищного строительства на 2008-2010 годы, многие темиртаусцы, учитывая уровень дохода в городе, вряд ли попадут в домашний уют…

Социальная очередь на получение квартир растет год от года, несмотря на то, что темпы обеспечения горожан жильем тоже увеличиваются. Ежегодно порядка 240 темиртауских семей решают свои жилищные проблемы. В 2008 году именно такое количество квартир поделили между собой 76 человек из социальной очереди (молодые, многодетные семьи и другие категории), 36 бюджетников и 8 жителей города, выселенных из своих квартир по решению суда с правом получения неравнозначного жилья, а так же 120 переселенцев из аварийных домов, демонтированных еще в начале двухтысячных годов.

За девять месяцев текущего года было распределено уже 185 квартир, тем не менее, еще 972 семей горожан и жителей пригородного поселка Актау нуждаются в крыше над головой, в эту цифру не входят полтысячи людей, меньше десятка лет назад оставшихся без жилья после разрушения в Темиртау целых улиц и кварталов.

Задача властей - снабдить нуждающихся. И если с социальной и бюджетной очередями вопрос постепенно движется к разрешению, то переселенцам посчастливилось меньше. Сейчас, по словам специалистов, готовится постановление акимата об аннулировании списка покинувших аварийное жилье в 2001-2002 годах за сроком давности. Если решение будет принято, 500 человек останутся без долгожданных комнат, их получат только те, чьи дела по передаче некогда бесхозных квартир в частную собственность уже в данный момент рассматриваются в суде. Такое постановление - результат дефицита жилья в Темиртау. Руководство города в первую очередь заботится о жилищных интересах госслужащих, бюджетников и некоторых социальных категорий граждан. Несомненно, приоритет - им.

- В 2006 году в очереди на получение квартир стояли всего 180 человек, сегодня - около 1000, - констатирует Вера Губарь, заведующая сектором жилищно-коммунального хозяйства ГУ "Отдел ЖКХ, пассажирского транспорта и автомобильных дорог".

Известно, что бедствующих всегда было много, но теперь, когда цены на съемное жилье подскочили в разы, покупка-продажа недвижимости замерла, обусловленная отсутствием спроса, а пропаганда дешевого арендного жилья стала более обширной, они заявили о себе.

Государственная жилищная программа, введенная в Казахстане по поручению Президента в 2008 году, избавила руководство города от беремени долга. Темиртаусцам было предложено жилье в кредит и в аренду. Первое под 4% годовых могли приобрести молодые семьи, имеющие детей, госслужащие, работники госучреждений, не являющиеся госслужащими (в основном сотрудники детских садов), работники государственных предприятий. По закону цена такой квартиры едина для всех на территории страны - 56 515 тенге за квадратный метр.

Для темиртаусцев, в сравнении с астанчанами или алматинцами - это баснословная сумма. Поэтому при реализации кредитного жилья проблема сбыта была главенствующей. В городе построено всего два кредитных дома - сорокаквартирный в 8-м микрорайоне и двадцатиквартирный - в 9-м.

Желающих, говорит эксперт в жилищных вопросах, было много, однако средний доход на семью чаще всего оказывался недостаточным для приобретения кредита. Тем не менее, с 2007 года 60 кредитных квартир заселены почти под потолок: две-три еще ждут своего часа, потенциальные покупатели занимаются оформлением нужных бумаг. Важным аспектом продажи госжилья "в рассрочку" является тот факт, что покупают его в основном горожане не из приоритетной категории, указанной выше, а все те, кто имеет сбережения или неплохо зарабатывает. Очень редко в очереди на приобретение кредитных квартир стоят молодые семьи или бюджетники, в то время, как например, в столице наблюдается совсем противоположная картина.

- 38 квартир государство сдало темиртаусцам в аренду, 20 из них расположены в доме в 9-м микрорайоне, 18 - переданы в коммунальную собственность в 24-квартирном жилом доме, построенном частной фирмой в 68-м квартале, - рассказывает Вера Губарь. - Это жилье распределяется на основании закона о жилищных отношениях работникам бюджетных и государственных организаций, а также малообеспеченным семьям по цене, не превышающей стоимость съемной квартиры (однокомнатная в месяц стоит от 15 до 30 тысяч тенге - прим. авт.), однако - все равно немаленькой.

3-комнатная в 80 "квадратов" оценивается в сумму 6 377 тенге, 82 "квадрата" - 6 500, 105 квадратных метров стоят около 7 тысяч тенге. Претендентов на такое жилье было куда больше, чем на кредитное, поэтому пальма первенства была отдана многодетным семьям. Не имея лучшей альтернативы, темиртаусцы находили арендное жилье выходом из тупика. Глаза людей светились от счастья, когда они перевозили свои вещи в благоустроенную многоэтажку, отделанную пластиком, с неплохим косметическим ремонтом.

Строительство нового государственного жилья в условиях отсутствия вторичного - это единственно правильный шаг. Каждый год в Темиртау планируется отстраивать один такой дом. Специалисты уже сегодня говорят, что это будут арендные дома, а не кредитные - из-за своей доступности и сравнительной дешевизны.

Из 56 тысяч квартир в городе, около 700 стоят на учете, как бесхозные, еще не отсуженные в госсобственность, во многих из них уже проживают горожане по договорам доверительного управления, то есть на птичьих правах. Есть вероятность, что к собственности вернется ее прямой владелец, за минувшие годы произошло около 3 таких случаев - хозяева предъявляли права на свою недвижимость, когда та уже была приватизирована переселенцем из аварийного жилья. Многие из этих самых переселенцев тогда соглашались и на разбитое жилье из вторичного фонда - жильцы аварийных 2 500 квартир из 120 домов восточной части города остались без крова и готовы были жить в шалаше - лишь бы за прочной дверью, с отоплением и водой. Люди соглашались восстанавливать рамы, сантехнику, канализацию, электропроводку.

- Сегодня в Темиртау нет разбитого жилья, - говорит Вера Юрьевна Губарь. - Два подъезда в доме №20/1 по улице Калинина, и по одному подъезду в домах №103 и 20/1 по проспектам Республики и Комсомольскому - соответственно, отсуженных в комсобственность, введены в программу ремонта за счет городского бюджета. Когда начнется реконструкция - неизвестно, причина тому - вторая волна кризиса. Однако, с 2007 года ежегодно казна оплачивала ремонт 17-20 квартир.

Два года назад наши специалисты посетили центр Карагандинской области с целью выяснить, как там обстоят дела в жилищном секторе. Обнаружилось, что в Караганде категории "переселенцы из аварийного жилья" даже не существует. Все потому, что в регионе не происходило массового демонтажа домов, следовательно, в Караганде сравнительно мало, если не сказать больше - вообще отсутствует отсуженное в пользу государства вторичное жилье. Более двухсот квартир переданных во владения госструктуры в Темиртау - это титанический труд и колоссальные затраты времени, тем более, что сегодня суд тщательно разыскивает сначала всех имеющихся законных претендентов на конкретное жилье, ждет появления собственника, и только по истечению полугода-года, если никто не заявил о праве обладания этой квартирой, она становится коммунальной собственностью, и только потом распределяется среди очередников.

Жители Темиртау, как считает эксперт в области жилья, и сегодня приобретают жилье, будь оно новое частное, коего в городе не сооружалось давно, будь государственное - кредитное. Сказать, что этому способствует высокий уровень жизни населения - значит солгать. Просто те, кто не хочет жить под открытым небом, перебирают варианты: различные займы, получение недвижимого наследства или денежного - для покупки недвижимости, в конце концов, это может быть материальная помощь родственников и друзей, радеющих за своего бездомного близкого. Кто ищет, тот всегда найдет.

С государственным арендным жильем гораздо проще, оно самое низкооплачиваемое, и как раз его так не хватает нашим горожанам - слишком медленно идет строительство арендных домов. Тем не менее, пока на городских улицах живут только те, кто желает бродячей жизни. Терпеливые ждут своей очереди во временных пристанищах у близких или ютятся по съемным углам в надежде на лучшие времена.

Специально для Gazeta.kz подготовила Ирина Ткаченко