Экономика

Алматинский сектор недвижимости замер в ожидании. Стоимость вторичного жилья поползла вниз. Но никто не уверен в том, что эта тенденция продлится долго. Люди так привыкли к заоблачным ценам, что сейчас поверить в стабилизацию рынка очень сложно. И тем не менее похоже, что эксперты, предрекавшие падение стоимости ветхого жилья, были правы. Потребители все чаще выбирают новостройки, и это способствует увеличению разницы в цене между новыми и старыми домами.

Такая закономерность является вполне предсказуемой. И хотя в некоторых районах стоимость квадратного метра на вторичном рынке все еще значительно превышает цену на первичном, это продлится недолго. Сейчас в силу растущего интереса людей к новостройкам и гораздо большей привлекательности "свежих" квартир рынок приходит к равновесию.

Инвестиции в жилье

Прогнозируемый обвал цен не случился и вряд ли случится в ближайшем будущем. Причин тому несколько. Во-первых, жители Алматы продолжают активно инвестировать в недвижимость личные капиталы, причем многие даже оформляют с этой целью ипотечные кредиты. По данным статагентства РК, население Алматы - 1,2 миллиона человек. Жилфонд города - около 20 миллионов квадратных метров. По среднеевропейским строительным нормам в мегаполисах необходимо ежегодно возводить жилья примерно на десять процентов от текущего жилфонда для его нормального восполнения.

Стоит учесть также, что примерно раз в десять лет семья меняет жилищные условия, например, в связи с увеличением ее состава. Таким образом, получается, что в городе надо сдавать примерно полтора-два миллиона квадратных метров ежегодно. Для сравнения: в 2006 году сдано 800 тысяч квадратов (данные департамента жилья Алматы). Главными причинами роста цен именно в южной столице являются: небольшие объемы введенного жилья; исторически сложившаяся бизнес-элита и, как следствие, их крупные финансовые потоки, которые давят на рынок недвижимости; а также миграция из южных областей Казахстана.

Какая часть горожан покупает жилье для использования его по прямому назначению, а какая - для иных целей, сказать никто не может. В то же время темпы роста цен на квартиры заметно превышают темпы оформления ипотечных кредитов. Покупка жилья с помощью кредита сегодня один из самых популярных способов для получения инвестдохода заемщиком. В свою очередь дома, выставляемые на продажу с учетом всех инвестиционных составляющих и материальных издержек, не могут не провоцировать рост цен на рынке недвижимости. Множится и армия покупателей, которые приобрели квартиры не для сиюминутного дохода, а с целью инвестиций "на черный день".

Доходы растут

Кроме того, рост цен в секторе недвижимости будет зависеть и от доходов населения, которые, как известно, растут, что само по себе провоцирует колебания на рынке, несмотря на дифференциацию уровня доходов жителей города.

Успехи Казахстана в экономической сфере сегодня - общепризнанный факт. По уровню развития экономики мы входим в десятку наиболее динамично развивающихся стран мира, что убедительно доказывает экономический рост на уровне 9-10 процентов ВВП в год. Высокий темп развития экономики, составивший в 2006 году 10,4 процента, и объем ВВП на душу населения, превысивший пять тысяч долларов США, обусловили вхождение Казахстана в группу среднеразвитых стран. Уже в первом квартале текущего года рост номинального ВВП составил 10,5 процента. И это не предел.

На встрече с активом ВКО в Семее Нурсултан Назарбаев, в частности, отметил, что объем ВВП на душу населения в 2007 году планируется повысить до семи тысяч долларов. В целом же динамика опережающего роста экономики позволяет прогнозировать досрочную реализацию стратегической задачи по удвоению ВВП уже в 2008 году.

Очевидно, что благосостояние казахстанцев из года в год улучшается. Статистика в этом плане говорит сама за себя. В частности, доля горожан с доходами ниже прожиточного минимума упала в четыре раза: с 39 процентов в 1998-м до 9,8 - в 2005 году, а уровень безработицы понизился в два раза. За последние пять лет доля населения с доходами ниже стоимости продовольственной корзины уменьшилась с 11,7 до 1,6 процента, реальный же среднедушевой доход увеличился в два раза. За последние 15 лет обеспеченность средней казахстанской семьи такими потребительскими товарами, как телевизоры, холодильники, стиральные машины, выросла от двух до четырех раз. Для дальнейшего улучшения жилищного положения казахстанцев принята и реализуется Государственная жилищная программа, за два года действия которой построено 11 миллионов квадратных метров жилья. В 2007 году будет введено семь миллионов квадратных метров, что позволит справить новоселье многим тысячам семей.

Однако, несмотря на госпрограмму, нехватка квартир остро ощущается практически всеми слоями населения. Многие не попадают под действие жилищной программы. Единственный выход - это ипотека, благодаря которой значительная часть горожан смогла улучшить свои жилищные условия.

В город, в город!

В связи с тем, что Алматы перегружен, правительство приняло решение развивать города-спутники. В пределах 30 километров от южной столицы будут строиться пригородные дома и сопутствующая инфраструктура. Строительство объектов выше трех этажей в пригородной зоне будет полностью запрещено, за исключением тех, которые ведутся согласно генеральному плану застройки и стратегических сооружений. Кроме этого, чтобы снизить социальную напряженность при проведении строительных работ, выдача технических условий будет проходить под жестким контролем.

Однако, чтобы возвести достаточное количество домов в пригородах, потребуется время, а людям где-то жить нужно уже сейчас. Притом не все хотят переезжать из города, особенно офисные работники, которым придется каждый день преодолевать много километров, чтобы попасть на работу.

Поэтому новостройки в городе сейчас так популярны. Количество желающих остаться в центре растет, причем покупать ветхие дома люди уже не хотят. Все эти моменты прекрасно понимают и учитывают застройщики. Кроме того, сейчас у них нет выбора, ведь они просто не могут снизить цены ввиду удорожания стройматериалов.

В этой ситуации особенно "порадовал" цемент. Весной 2007 года производители цемента разом уменьшили объемы продаж своего товара. А основные страны - поставщики сырья, которыми являются Россия, Кыргызстан и Узбекистан, с начала года снизили поставки, постоянно повышая цену. Таким образом, за последнее время стоимость тонны цемента возросла сначала с 11 до 18, а затем и до 35 тысяч тенге, это более 300 процентов. По мнению экспертов, это повлечет за собой скачок цены на жилье на 30 процентов. У застройщиков просто не останется другого выхода, кроме как включить новые затраты в стоимость квадратного метра.

Между тем все понимают: такое больше не может продолжаться. Активно дебатируется вопрос о последствиях якобы неминуемого падения цен в секторе недвижимости. Предполагается, что возникнет временное насыщение спроса и предложения, затем последует мягкое падение стоимости жилья в течение двух-трех лет. Это лишь теория, однако на практике все обстоит иначе. И если сейчас происходит незначительная стагнации цен на рынке жилья, то вполне возможно, что осенью в очередной раз произойдет повышение стоимости квартир.