Империя зла

Необычная тенденция наблюдается на американском рынке недвижимости. Стоимость домов упала до рекордно низкого за последние десять лет уровня, частные компании и лица стали покупать недвижимость оптом.


Так, в Коламбусе (штат Огайо) инвесторы приобрели 49 домов по $3 тысячи каждый. Трудно в это поверить, но ещё 5 лет назад стоимость каждого из этих домов, построенных в колониальном стиле, превышала $100 тысяч.

Всего за несколько месяцев брошенная хозяевами-банкротами недвижимость быстро пришла в негодность. Там завелись крысы, на стенках и потолках появилась плесень, паркетные полы взбухли от влаги. Никто из частных покупателей не решался покупать жильё в районе, который всё больше напоминал большую декорацию к постапокалиптическому фильму.

«Раньше мы сдавали дома в аренду за $3 тысячи в квартал, а сейчас продаём за $3 тысячи, — рассказывает бывший местный житель Джим Крафт. – С первого дня кризиса всё стало разваливаться. Один за одним люди оставались без работы, погружались в нищету, влезали в долги и, в конечном счёте, оставались на улице…»

В пригороде Иллинойса семейная пара купила 15 домов на сумму $195 тысяч (по $13 тысяч каждый). «Самое интересное, что в 2005 году мы с женой хотели купить в этой комьюнити один коттедж за $187 тысяч, — говорит Джон Р., покупатель. – Теперь мы имеем в 15 раз больше. В это трудно поверить».

Джон честно признаётся, что покупка произошла спонтанно. «Приятно чувствовать себя хозяевами целого района, — говорит он. – Когда-нибудь стоимость недвижимости поползёт вверх, и мы заработаем не меньше миллиона долларов. Никто не убедит нас в том, что дома подешевеют ещё больше. Они уже на самом дне».

В Детройте (Мичиган), Атланте (Джорджия) и некоторых городах Флориды инвесторы скупают дома сотнями по $500 — $1000 за каждый. Компании готовы регулярно платить налоги, пошлины и другие сборы, однако перепродавать недвижимость они пока не собираются. «До конца 2012 года большинство пустующих домов будет выкуплено оптом, — считает один из директоров компании-скупщика, пожелавший остаться неизвестным. – Тогда рынок недвижимости вновь поползёт вверх».

Ещё один парадокс заключается в том, что в некоторых городах Америки покупать дома гораздо выгоднее, нежели снимать. Поэтому деловые люди покупают 5 – 6 объектов на $100 — $120 тысяч наличными, а потом сдают их в аренду по 1,000 – 1,200 в месяц каждый. За два года вложенные деньги полностью окупаются, а в домах продолжают жить люди.

Именно так поступили Фил Грэйс и его супруга Моника. Они купили четыре дома в Финиксе (Аризона) и четыре в Миннеаполисе (Миннесота). В первом городе аренда квартиры дороже среднестатистической выплаты по мортгиджу на 21%, а во втором – на 28%. «Максимум через 2.5 года все вложенные средства вернутся к нам в виде арендной платы от жильцов, — сказал Грэйс. – Вот тогда дома начнут приносить доход. Примерно по $7 — $8 тысяч в месяц без вычета налогов».

Супруги Грэйс честно признаются, что в бизнесе на дешёвых домах нет ничего сложного. Главное – разбираться в рынке недвижимости и заручиться поддержкой профессионального юриста. Один из домов в Миннеаполисе Фил купил всего за $7 тысяч, отремонтировал за месяц собственными руками, а потом сдал за $1,300 в месяц семье, которая приехала из Калифорнии открывать свой бизнес.

«Если у вас есть лишние $100 тысяч и свободное время, то вы можете приумножить свой капитал как минимум вдвое всего за год, — уверен Фил. – За наличные деньги банки готовы расстаться даже с самым дешёвым домом за полцены. Так что покупайте, ремонтируйте и сдавайте».

Банки, стоит отметить, переживают далеко не самые лучшие времена. Отобранная за долги недвижимость простаивает годами, а финансовые структуры жалеют даже нескольких сотен долларов, чтобы привести её в божеский вид. Отсюда ещё один секрет тенденции оптовой скупки: «Если дом продаётся за $10 тысяч и выглядит на $10 тысяч, то это не значит, что его реальная цена составляет $10 тысяч». Небольшой ремонт может увеличить стоимость дома в разы. Об этом покупатели хорошо знают.

Так, профессиональный строитель Джон Терст из Айовы скупает дома десятками, чтобы их ремонтировать и выгодно перепродавать. Приобретённую недвижимость он чинит со своими тремя сыновьями. «Наша задача заключается в том, чтобы превратить дом 1905 года в дом 2010 года, — рассказывает Терст. – Последний раз мы купили дом в Миссури за $17 тысяч и через 9 месяцев продали за $99 тысяч. Чистая прибыль составила около $50 тысяч. Это неплохие деньги…»

Строительные материалы Терст никогда не покупает в магазинах. Он ездит по распродажам «всё из дома», которые также устраивают люди, находящиеся на грани потери жилья. «Инструменты, краску, двери, окна, сантехнику, антикварную мебель – всё это мы покупаем за очень маленькие деньги, — говорит Терст. – Моей семье кризис только помог открыть бизнес и удачно его вести».

К сожалению, далеко не все жители Соединённых Штатов могут позволить себе купить даже дешёвое жильё. Десятки миллионов семей пребывают в депрессии от сегодняшних возможностей. Больше всего не повезло людям, которые купили недвижимость на пике под большой банковский процент, а потом лишились и домов и денег.

«В 2007-м году я приобрёл дом во Флориде за $700 тысяч, — пишет посетитель интернет-форума Кайл. – Я отдал $140 тысяч в качестве даунпеймента и ещё $40 тысяч потратил на налоги и юридические услуги. Мой дом продаётся сегодня за $65 тысяч. Он никому не нужен. Я же остался должен банкам почти $100 тысяч…»

Если бы Кайл попридержал деньги до сегодняшнего момента, то он мог бы купить хороший дом в любом штате Америки (естественно не в мегаполисах и не в богемных районах).

Депрессия, вызванная обрушением рынка недвижимости, гложет многих американцев. «Мы купили дом в Детройте за $350 тысяч в 2006 году, — пишет посетительница форума Дайан. – Потеряв недвижимость, нам пришлось переехать в крохотную квартиру. Как бы мне хотелось вернуться на шесть лет назад и отговорить себя от той роковой покупки…»

Многие горе-домовладельцы (точнее сказать, бывшие домовладельцы) осознают, что повторный шанс приобрести недвижимость им, скорее всего, не представится. У них нет ни работы, ни кредитной истории, ни денежных средств. Их имена числятся в банковских базах потенциальных или уже реальных банкротов и должников. «Если я куплю дом, то мне даже кабельное телевидение и домашний телефон с интернетом никто не установит, — пишет один из пользователей форума. – Мой номер Social Security не выдержит даже самой слабой проверки. Да и после покупки ко мне наверняка наведаются маршалы, налоговые инспектора, представители банков и долговых агентств. Всех их будет интересовать один и тот же вопрос: на какие деньги я купил новый дом?»

Итог всему выше сказанному следующий: несмотря на то, что рынок американской недвижимости находится на дне, сотни тысяч людей зарабатывают неплохие деньги на покупке и продаже домов. В общем как сказал один из дельцов в сфере недвижимости: «Если вы потеряли дом из-за кризиса, то вы можете запросто вернуть его обратно, пока этот самый кризис не закончился…»

russian-bazaar.com/ru