В Казахстане

Абзал САМАНОВ, "Литер", 25 августа

В последнее время в обществе ходят слухи о возможном кризисе на рынке недвижимости, который повлечет за собой резкое падение цен. Эти опасения вызваны крахом американского рынка ипотеки – некоторые считают, что подобное возможно и у нас. Мнения экспертов по этому вопросу разделились: одни считают, что кризиса в республике не будет, другие – что он давно назрел. При этом все сходятся в одном: обвал цен на рынке жилья повлечет за собой неприятные последствия для экономики в целом. Однако рядовые казахстанцы видят и плюсы в возможном кризисе – шанс приобрести жилье. При нынешних ценах это сделать невозможно: по статистике, средняя стоимость одного квадратного метра нового жилья в Казахстане в июле 2007 года составила 153,4 тыс. тенге и выросла в 1,6 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Цена перепродажи благоустроенного жилья равняется 133,1 тыс. тенге за квадрат – рост в 1,8 раза по сравнению с прошлым годом, аренда благоустроенного жилья стоит 714 тенге за квадратный метр.

Некоторые эксперты объясняют сложившуюся ситуацию наличием ценового сговора среди участников рынка недвижимости. Его финансовая составляющая: инвесторы, банки и ипотечные компании. Следом идут строители и девелоперы, затем риэлторы, страховые компании и, наконец, специализированные рекламные издания. Три эти группы и формируют цену квадратного метра на рынке недвижимости.

Сегодня недвижимость приобрела отчетливую инвестиционную функцию: жилье и коммерческие объекты служат средством сохранения и выгодного приумножения денежных средств. Ведь, по сути, более надежной в понимании большинства казахстанцев "валюты" в стране сегодня нет. Кроме того, недвижимость – один из наиболее капиталоемких секторов экономики. Это один из основных активов современной банковской системы.

Однако в свете последних событий в мировой экономики, в частности, обвала на американском рынке ипотеки subprime, многие заговорили о том, что вскоре кризис затронет и казахстанский рынок недвижимости, и это приведет к резкому падению цен.

Но не все с этим согласны. Директор по маркетингу одной из риэлторских компаний Алматы Андриан Ю говорит: "Обвала цен не будет. Многие пытаются раздуть ситуацию на рынке недвижимости до размеров катастрофы, но если мы будем думать и рассуждать логически, обвал цен не выгоден сейчас никому, в том числе и государству. Согласен с тем мнением, что существует и будет продолжаться снижение темпов роста. Я считаю, что цены будут понижаться до тех пор, пока мы не достигнем реальной стоимости квадратного метра, и с того момента темпы роста будут зависеть только от реальной ситуации на рынке, цена будет складываться исключительно под влиянием общей экономической ситуации".

Эту позицию разделяет вице-президент Национальной ассоциации риэлторов Олег Алферов: "Как известно, Международный валютный фонд включил Казахстан в число наиболее рискованных рынков недвижимости наряду с США и Россией. Основные факторы риска на казахстанском рынке – это возможный в трехлетней перспективе кризис неплатежей по ипотечным займам и сценарий перепроизводства в строительной отрасли. Однако полномасштабный кризис в виде ценового обвала на рынке вряд ли возможен: Агентство по финансовому надзору и Национальный банк не допустят подобного развития событий. Мягкая поступательная коррекция стоимости переоцененных сегментов неизбежна, и она уже началась в весенний период. Как долго она будет продолжаться? При жесткой позиции госрегуляторов она может продолжиться и в следующем году. Если же темпы развития ипотеки не будут сбавлены, ценовая коррекция вниз может остановиться уже к концу текущего года".

Вместе с тем эксперты, не имеющие непосредственного отношения к рынку недвижимости, высказывают несколько иное мнение. К примеру, директор департамента информации и анализа казахстанской фондовой биржи KASE Андрей Цалюк считает: "Возможно все! Но снижение цен вероятнее их дальнейшего роста. И для банковской системы принципиально важно, будет ли это снижение постепенным или произойдет обвал, так сказать "лопанье пузыря". Но, по большому счету, рынок прогнозировать довольно сложно. Ярким тому примером служит то, что даже международные рейтинговые агентства не предвидели кризис американской банковской системы".

В свою очередь известный экономист Канат Берентаев считает, что обвал цен произойдет, более того, он говорил об этом еще в середине весны. "Цены на жилье должны упасть на 30–40 процентов. Эта ситуация назревала давно. Все уже поняли, что стоимость недвижимости сильно завышена из-за деятельности спекулянтов, и простые казахстанцы не могут приобрести жилье. Ипотечный кризис в США, который хоть и не произвел непосредственного влияния на казахстанский рынок недвижимости, показал направление дальнейшего развития событий. Теперь важную роль будут играть не экономические факторы, а скорее психологические: одно неосторожное высказывание высокопоставленного чиновника или банкира может вызвать бурную реакцию в секторе недвижимости".

В пользу этой версии говорит даже поверхностный анализ рынка. II–III кварталы этого года ознаменовались ростом объемов рыночного предложения в южной столице. Собственники объектов, приобретенных в краткосрочных инвестиционных (т.е. спекулятивных) целях, пришли к мысли, что ценовой "потолок" уже близко и пора фиксировать прибыль на пути к отметке 4000 долларов за квадратный метр. Масса выброшенной на рынок недвижимости потянула ценовую конъюнктуру вниз. Стоимость квадратного метра жилой недвижимости, переоцененной в фазе ценовой гонки, демонстрировала поступательное снижение.

Сейчас жилой сектор находится в состоянии колебательной стабилизации, вероятно, ожидая высказываний чиновников или банкиров. Если кризис все-таки произойдет и цены на жилье резко снизятся, это отрицательно отразится на экономике, потому что в нынешней структуре ВВП рынок недвижимости лидирует наряду с сырьевым сектором.

Но это не значит, что квартиры всегда будут стоить дорого. Существует много способов снижения цен, минуя кризис. В руках государства фискальные инструменты, которые способны ограничить пыл спекулянтов: через повышение налогового бремени в случае перепродажи, при условии обязательной независимой оценки рыночной стоимости. Нет препятствий к вводу дифференцированного, прогрессивного налогообложения, к примеру, второй и последующих квартир в собственности одного лица.

Кроме того, популяризация других инструментов инвестирования и развитие инвестиционного рынка в целом могут кардинально повлиять на нынешнюю ситуацию. Население должно отойти от вложения денег в недвижимость. Казахстанский рынок молод и не может адекватно реагировать на всплески и резкие изменения микро- и макроэкономической ситуации, и в данном случае гарантом финансовой стабильности должно выступать государство.