Шымкент

Три года назад, когда стартовала госпрограмма развития жилищного строительства, было объявлено, что намечено построить большое количество квартир для социально незащищенных слоев граждан и еще больше квартир – для реализации по ипотечной программе. И если с первым – коммунальным жильем – все в порядке: сколько наметили – столько и построили, то с ипотечными квартирами проблем выше крыши…

Микрорайон "Нурсат". Проблемы возникли, когда еще не успели заложить первый камень в фундамент первого дома. Как оказалось, на землю, отданную под строительство микрорайона, имеется несколько госактов: один на все 283 гектара у горакимата и еще 23 госакта на те же самые земли у 18 субъектов. Эти акты были выданы в земельном комитете Сайрамского района Южно-Казахстанской области, о чем имелись соответствующие записи в регистрационных книгах. Частные землевладельцы были не очень довольны тем, что такую хорошую землю у них отбирают, и дело дошло даже до суда. Однако в результате вопрос был урегулирован полюбовно, и строительство началось.

Но через год начались уже более серьезные проблемы.

Акимы ЮКО и Шымкента не единожды стучали кулаком по столу, требуя соблюдения сроков и качества строительства. Однако усилия были тщетны: прокурорская проверка, проведенная на "Нурсате" в 2006 году, показала, что срыв сроков сдачи и отвратительное качество сдаваемого жилья имеют свои веские причины. Количество выявленных нарушений выражалось в неприлично высокой цифре, что заставило выдвинуть целый ряд исков к АО "НЦ "Курылысконсалтинг" – независимой экспертной организации в архитектурно-строительной сфере, управлению архитектурно-строительного контроля ЮКО (ГАСК), а также к фирмам, ведущими строительство в "Нурсате". Корень зла был в том, что не соблюдалось главное условие: в соответствии с постановлением правительства РК № 23 от 10.01.2002 г. кандидаты для участия в строительных тендерах обязаны иметь собственную материально-техническую и производственную базу, отлаженную систему контроля качества выполняемых работ, аккредитованные лаборатории и так далее. Однако у 32 организаций, победивших на тендере, ничего этого не оказалось.

Тендеры на строительство домов в "Нурсате" выигрывали и иностранные компании, которые не всегда выполняли свои обязательства. Например, турецкая фирма "Юксель-Иншаат", строившая пять домов с конкурсной стоимостью 404 млн тенге, так и не закончила ни одного дома, хотя из бюджета на эти цели ей было выделено 383 млн. Часть выделенных денег просто испарилась, а руководитель ТОО в данный момент находится в Турции и, по всей видимости, возвращаться не собирается. Акиматом области направлено письмо в адрес посла Турции в Казахстане с просьбой о содействии во взыскании задолженности в размере 75,5 млн тенге с ТОО "Юксель-Иншаат".

Но если турецкая компания шатко-валко строила дома, то некоторые отечественные фирмы за несколько лет сумели только вырыть котлованы под фундамент. Так, алматинская фирма, выигравшая тендер на строительство 13 домов, произвела только работы нулевого цикла (да и то не в полном объеме) – и больше ничего, хотя первые деньги из бюджета им были перечислены еще в середине 2005 года. Сначала фирма судилась за землю под строительство (как уже упоминалось, существовало несколько госактов на одни и те же участки), но что им помешало потом все же приняться за строительство – неизвестно. Сейчас из-за отставания от графика работ договор с алматинцами в одностороннем порядке расторгнут и ставится вопрос о завершении строительства другой организацией, которая выиграет повторный конкурс госзакупок.

Причин, по которым вместо запланированных по госпрограмме 364,8 тыс. кв. м ипотечного жилья фактически сейчас планируется сдать 297,4 тыс. кв. м, много. И в первую очередь, как сообщили сотрудники отдела строительства жилья и социальных объектов департамента строительства ЮКО, это связано с тем, что вместо запланированных на 2005–2007 годы 18 млрд 908 млн тенге фактически из республиканского бюджета выделено 11 млрд 192 млн тенге, или 59 процентов. Так, в 2004 году на задел строительства должно было быть выделено свыше 2 млрд тенге, но профинансировали только 1,65 млрд тенге. Такая же ситуация сложилась и в следующем году: область недополучила 393 млн. В 2006 и 2007 году разница планируемого и фактического финансирования составила 4 млрд 234 млн тенге и 2 млрд 694 млн тенге соответственно. А тут еще в связи с подорожанием стройматериалов изменилась цена квадратного метра жилья – с 350 долларов до 470 долларов США (56516 тенге). Кстати, из-за подорожания строительных материалов все ранее составленные сметы полетели ко всем чертям. Фирмы-подрядчики были вынуждены экономить буквально на всем, и в первую очередь – на зарплате рабочих. В то время в "Нурсате" огромным спросом стали пользоваться узбекские гастарбайтеры, согласные работать за 6–7 тысяч тенге в месяц.

Другая проблема – недопоступление финансовых средств от реализации жилья. Здесь отделом строительства жилья приводятся следующие причины: 12 домов (с общей площадью квартир 23765 кв. м стоимостью 1106 млн тенге), сданных в первом полугодии 2007 года, только в сентябре прошли регистрацию в БТИ из-за задержки проведения инвентаризации. По девяти домам (общая площадь квартир 13923 кв. м стоимостью 706 млн тенге) в настоящее время только подписываются акты государственной приемочной комиссией. Также упоминается недопоступление финансовых средств от реализованных квартир, которые были заселены в 2006 году, в размере 400 млн тенге из-за неплатежеспособности клиентов, обусловленной тем, что в настоящее время банки не предоставляют ипотечные кредиты.

Сейчас ипотечное строительство в Южно-Казахстанской области ведется только в микрорайоне "Нурсат" (Шымкент). Здесь идет строительство 79 жилых домов общей площадью 192,3 тыс. кв. м (1741 квартира с площадью 148,5 тыс. кв. м стоимостью 6865,8 млн тенге).

На сегодняшний день из 1319 построенных в области квартир реализовано 1212, из них 1143 – в Шымкенте. Не реализовано квартир на общую сумму 478,062 млн тенге, что также затрудняет рефинансирование средств в строительство.

На селе идея ипотечного жилья, по всей видимости, провалилась. Предъявляемые в данный момент банками второго уровня требования не соответствуют возможностям жителей сельской местности. Так, по мнению сельчан, установлен слишком высокий пороговый уровень платежеспособности. Как правило, по условиям банков ежемесячный доход заемщика должен составлять не менее 70 тыс. тенге. Фактический же доход жителей городов и районов за редким исключением превышает 25–30 тыс. тенге. Следующая проблема в том, что банками не принимается в качестве залогового имущества приобретаемый жилой дом, так как его оценочная стоимость, определяемая сотрудниками банков, значительно ниже конкурсной стоимости. Многие хотят взять жилье в ипотеку, но им не дает это сделать установленный банками возрастной критерий, согласно которому клиент в возрасте свыше 40 лет не может получить кредит в банке на 20 лет, если только он не сделает первоначальный взнос в 50 или более процентов от стоимости жилья. Некоторых отпугивают высокие проценты за услуги банка и, конечно, волокита при оформлении документов. Сотрудниками банков зачастую запрашиваются дополнительные справки и документы, не указанные в типовом перечне.

Не последнее значение для сельских жителей, да и для городских тоже, имеет качество приобретаемого жилья. Однако зачастую на дома, возводимые по госпрограмме, без слез не взглянешь. Во многом это связано с тем, что рассчитываемые до повышения стройматериалов сметы очень быстро стали не соответствовать реалиям рынка и фирмы-подрядчики старались экономить и приобретать более дешевые и, соответственно, менее качественные стройматериалы. К примеру, в Махтааральском районе в 19 из 20 домов проваливались полы, отслаивалась штукатурка, двери и окна не выдерживали никакой критики. Кстати, фирма-застройщик ранее не имела опыта работы в сфере жилищного строительства, но, тем не менее, смогла выиграть конкурс по госзакупкам. Даже лицензию в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности она получила только через 20 дней после проведения тендера.

О качестве жилья, строящегося по госпрограмме, можно написать очень много. К сожалению, не хвалебного. "Мы, конечно, понимали, что в новом микрорайоне без проблем сразу не обойдется, и были готовы к трудностям. Но, честно говоря, мы не ожидали, что будет столько недоделок и недоработок. В первое время мы думали, что вскоре все наладят и устранят. Но вот уже скоро год, как мы живем в "Нурсате", а проблем меньше не становится. Вот только краткий перечень наших проблем: в квартирах не работает сантехника, стыки труб текут, унитазы не функционируют. Отсутствует природный газ. Батареи центрального отопления текут. Плохое качество внутренней отделки – штукатурка и покрытие стен трескаются, косяки внутренних дверей отходят от стен, плитка в туалете и ванной отваливается, дверь на балкон пропускает пыль, в самой квартире большие щели между косяком и дверью. Качество пластиковых окон не соответствует требованиям ГОСТа – сами рамы зачастую перекошены, внутри на стеклах – подтеки. Покрытие линолеумом полов в квартирах не соответствует нормам (расходятся стыки)", – говорится в одном из писем, пришедших на адрес областного акимата в прошлом году. Были случаи и того хлеще: людям предлагали подписать акт приемки квартиры, в которой отсутствовали ванна, газплита, унитаз, окна и внутренние двери. В отделе ЖКХ будущих новоселов уверяли, что все недоделки вскоре устранят, а с подписанием документов нельзя медлить – очередников много. Но… подрядчик свернул работы, мотивируя это тем, что им не хватило полтора миллиона тенге. Через несколько месяцев подрядчика через суд все-таки заставили исправить недоделки.

В последнее время ситуация в строительстве по государственным заказам начинает улучшаться. Это связано с тем, что приняты поправки к правилам проведения тендеров, для фирм-участниц введены рейтинговые показатели, что позволяет отсечь посреднические компании-однодневки. Однако сама программа ипотечного строительства уже сворачивается, и в эту нужную для населения отрасль поступает все меньше средств. Остается только пожалеть об этом, так как число людей, не имеющих своего жилья, в Казахстане заметно не уменьшилось.